房屋结构改变使用功能检测鉴定专业机构

房屋结构改变使用功能检测鉴定专业机构，我国城市房屋用途取决于两个方面: 一方面是土地的用途,它决定了房屋用途的走向，由国土部门颁发用地批准书与核发土地使用证；另一方面是规划设计的用途, 它决定了房屋用途的内容，由规划部门核发规划用地许可证?但是，经过规范审批的房屋建成交付使用后，常常会发生原使用用途改变的现象，那么，对于房地产市场管理部门及至所有与房屋用途改变有关的管理部门说来，就必须把握好房屋改变用途的监管度，该支持的予以支持，该限制的必须限制，支持与限制并重，规范对房产市场的管理，**房屋使用的安全，**房地产市场的健康发展。本公司已发展成为拥有检测试验设备四百余台，试验范围涉及房屋安全性检测、原材料及半成品的检验试验、结构试验、地基与桩基检测等几大类工程专业的综合性实验，室及工程勘察与地基处理、结构加固等业务 本公司是具有认可工程质量鉴定的高智能技术性机构。专业结构合理，管理手段先进，检测仪器齐全，拥有多位业界*及一支长期从事鉴定工作的专业技术队伍，多年来在广东及全国各地中,取得良好的成绩,.经过多年的不懈努力和社会各界的支持，现已拥有雄厚的技术力量，先进的生产设备和完善的产品开发和质量保证体系,工程检测机构建立了检测资源共享的合作联盟，以保证高效地实现科学、严谨、保质、服务的质量目标。公司有配备多台国内外先进的轻型检测仪器，全部由**认定的有关*计量部门进行检定，并颁发相关的合格证书。房屋结构改变使用功能检测鉴定专业机构，深圳市住建工程技术有限公司竭诚为您服务，承接全国业务范围，提供免费技术咨询服务

一、房屋结构改变使用功能检测鉴定——房屋用途改变的现状
房屋用途既然是在房屋前就规定了的，那么，好的房屋在交付使用后理所应当的必须按照规定的使用用途来用。但是，总有一些业主的房屋的使用用途要在使用过程中发生改变，改变的原因在于利益的驱动，即为了获取比房屋原使用用途更多的既得利益。房屋用途改变的类型可概括为两大类，一类为“住宅改商用”；另一类为“他用改住宅”。
1.1“住宅改商用”
所谓“住宅改商用”,是指业主将住宅用途的房屋改作商业性经营用房?“住宅商用”现象的产生与我国经济的发展历程密切相关,在我国刚刚开始**的年代,经济尚不发达,就居住状况而言,当时的主要矛盾是解决住宅紧张问题,住宅一般不会另做他用;但随着我国社会经济的发展和城市化进程的加快,人口越来越密集,附带性的商业需求随即产生。特别是在鼓励个体私营经济发展政策的指引下,人们的经商意识得到了普遍的增强，临街的底层住宅，临近商业区的房屋，便利于从事经营业、加工业、服务业的房屋开始进入有经商意识人们的视野，或是将自有的住宅予以改造，或是租来别人的住宅予以改造，或是买来别人的住宅予以改造，使得“住宅商用”逐渐成为我国城镇社会生活中的普遍现象。如现在城市临街的一楼，几乎都由住宅改为饿商业房
1.2“他用改住宅”
1.2.1“商用改住宅”。这一现象以楼市价格不断攀升的近些年更为多见，有的是把老的商业用房改成住宅来卖，有的是将新建的商业用房改走住宅路线销售。如上海禹洲金桥国际大厦，以楼层挑高5.2 米，可改建成复合住宅作为卖点，售价1.4 至2.1万元/ 平方米，结果房子卖得很红火。把商业用房当住宅卖，存在不少“硬伤”。售楼经理承认，由于是1996 年获批的土地，按商用房50 年的有效期，2046 年产权将到期。商用房的契税也比较高，为3%；物业管理费、公用事业费等偏贵，物业管理费为6.8 元/ 平方米/ 月，水、电、燃气费用均**普通住宅。商业用房不能给业主落户口，不适合于只有一套房产的购房者。

1.2.2“科用改住宅”。一些用于科研的用地被开发商建成房屋后，以经济适用房、商住公寓、别墅、普通住宅等名义销售。开发商之所以“科改住”，是因为科研用地的土地出让价格、税费等运营成本明显低于住宅用地。如尚城的开发商为北京中天华瑞科技发展有限公司，这个地块是中天华瑞于2007 年2 月1 日拿下的，规划用途为科研，土地出让年限为50 年，总地价为3554.8 万元，折合楼面地价为科研320 元/ 平米，工业140 元/平米。调查显示，尚城原本的项目名称为中天创业园，项目的投资商是北京盛荣房地产开发有限公司，当年，为了拿到这块科研用地，北京盛荣房地产开发有限公司特意成立了一家科研企业即北京中天华瑞科技发展有限公司，而项目名称定为颇有科技含量的中天创业园，在推广的时候就摇身变为尚城，与其他楼盘一样面向普通老百姓销售。

1.2.3“厂房改住”。一些地方将工业厂房用地改建为住宅销售。这种违规现象严重扰乱着城市规划和房地产市场秩序，给承租、买受业主带来了安全、质量等诸多隐忧。据报道，2006 年12 月，香江公寓三期在开发区黄河路搭建售楼处对外销售期房，当时销售楼盘打的是开发区**地产企业诚信置业招牌，谁知较终签订协议的却是烟台开发区菁华工贸有限公司。按照协议，2007 年9 月30 日业主便可以入住，但是直到2008 年5 月份才正式交房。在正式签定住房合同时，购房合同的条款中却出现了“工业用地”字样。当时许多业主对开发商隐瞒用地性质的做法表示不满，纷纷提出异议，但大多数业主不了解工业用地和住宅用地的区别，没有放弃购买。居民搬进新居后，水费、电费均按照工业用电、用水价格征收，而且收取额度很不统一。较让业主们头疼的是，购房入住一年多，开发商也没有给住户们统一办理。

1.2.4“教用改住宅”。以公共教育的名义征地，然后通过一系列手段建成住宅公开销售。如燕山大学以20 倍利润卖教育征地引发村民上访。高校扩招高潮中，燕山大学西扩，征用3700亩土地，其中大部分是当地农民的集体用地，有的村庄90%土地被征用。燕山大学出让土地473 亩，共得出让金6 亿元。1.2.5“农用改住宅”。叫停“*”后，开发商以“农业观光项目”、“农业园”、“生态园”、“种植园”、“阳光科技大棚”及“耕地房”等农业项目的名义开发销售住宅的现象大量涌现。如几年前，北京市提出兴建现代都市农业的构想，于是一些地方开始打造集游览、休闲、高产于一体的高科技农业生态园。一栋栋房屋在农地上拔地而起，然后再被开发商以对外出租的形式租赁给当地村民以外的人，通常一租就是几十年，这样的房子就称之为“农业生态别墅”。
1.3 对房屋改变用途的看法
对于房屋改变用途的看法不外乎三种，即支持、有条件支持、反对。三种看法都有着各自的道理。支持者认为“住宅改商用”或者是“商用改住宅”都是满足业主所需，既能增加业主收入,又能缓解就业难或是住房难，何乐而不为呢；有条件支持者认为“住宅改商用”只要不影响别人，不违反房屋用途管理规范就不用干涉；反对者认为“住宅改商用”不合适。住宅就是按居住设计和的,变成商用涉及到安全性是否有保证，而且，在居民区的商用可能导致扰民问题的发生?对这一问题如何认识,看来还是值得研究和分析的?

二、房屋结构改变使用功能检测鉴定一般性内容和方法：

1．  对该轴线尺寸和层高进行校核；

2．  采用钻芯法检测框架柱、框架梁板的混凝土强度。

3．  采用钢筋探测仪检测框架柱、框架梁板的钢筋配置情况（框架梁、框架柱主筋 直径、数量和楼板底筋直径、间距）和钢筋保护层厚度，同时适量选取框架梁、框架柱、楼板凿槽验证钢筋直径。

4．  检测混凝土构件的碳化深度。

5．  检测混凝土中氯离子含量。

6．  采用钢卷尺检测框架柱、框架梁的截面尺寸及楼板的厚度。

7．  检测框架柱、框架梁板钢筋外露锈蚀情况，采用游标卡尺检测钢筋锈蚀后的有效直径。

8．  检测物的外观质量、现状和使用情况。

9．  查看结构布置是否合理、构件传力是否直接等。

10． 检测物的梁、板、柱等构件是否有裂缝，裂缝是否已造成对结构的危害等。

11． 检测围护结构变形、裂缝、渗漏情况。

12． 检测物是否有倾斜，检测基础是否有不均匀下沉。

13． 根据检测结果，结合由中国科学研究院开发的多高层结构分析程序PKPM系列软件对结构安全性进行验算分析，确定该主体结构前的安全状况，对的后续使用提出基于结构安全考虑的相关建议。

14． 对的日常使用、日常维护及定期检查观测提出建议。

三、本公司除办理房屋结构改变使用功能检测鉴定，还承接以下全国业务范围：

1、出租房屋租赁前安全鉴定(办租赁合同用)
2、房屋改变用途安全鉴定及改变使用功能鉴定
3、工业厂房安全鉴定
4、房屋质量的安全鉴定
5、**仲裁委托鉴定
6、物改造加固
7、拆改房屋安全鉴定
8、房屋地基承载力，抗震鉴定
9、房屋装饰装修安全鉴定
10、施工周边房屋安全鉴定
11、物的年限鉴定
12、灾后物的鉴定
13、近代鉴定
14、“五无”工程物的检测鉴定
15、房屋完损等级评定和房屋安全事故鉴定
16、学校、幼儿园抗震检测

四、房屋结构改变使用功能检测鉴定——加强对房屋改变用途的监管
在我国，改变房屋使用用途与改变土地权属和均需按规定履行相关手续。先由规划部门出具规划变更批准问件，然后凭规划变更到土地部门办理土地使用权用途变更手续（由原来的办公用地变更为商业用地，适当补交土地使用权出让金），两者都办理变更完后，到房屋登记部门办理变更登记手续即可。该案例可以具体参考《城乡规划法》*四十三条、《土地管理法》*十二条。直接把用于居住的房屋用来作商业经营肯定是不符合规定的。为此，要把住宅改为商用的前提条件是，如果住房周围的公施、商业网点和社区配套服务设施不足，不能满足日常使用要求，或者从事市**鼓励类行业的，可以向房屋所在地的区（县）房地局申请改变住宅使用性质，如果房屋涉及优秀近代的，还需经市文管委、市房地资源局和市规划局审批同意。《物权法》*77 条明确规定：“业主将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房，应当经有利害关系的全体业主同意。”改变土地权属和用途的，必须依法向土地管理部门进行变更登记，更换证书。对于擅自改变房屋用途与土地权属和用途的必须坚决纠正。如严格规范商品房用地出让行为。严格土地出让条件。市、县国土资源管理部门应依据城市规划部门出具的宗地规划设计条件，拟定出让方案，确定为中低价位普通商品房用地的，方案中要增加房地产主管部门提出的住房销售价位、套数、套型面积等控制性要求，并写入出让合同，约定违约处罚条款。土地使用权人违约的，要追究相应违约责任。按照《限制用地项目目录（2006年增补本）》要求，严格控制商品房用地单宗出让面积。严肃查处房地产用地中的违法违规行为。房屋改变用途涉及到的管理部门和执法主体很多，各部门应该对照各自的职责，承担起各自的责任，是谁的责任就应该由谁来管。不能相互推诿，更不能熟视无睹。只有各相关单位都能从严格履行自身应尽的职责做起，认真开展专项检查监管，认真整改房地产用地供应和开发利用中的不规范行为、依法依纪坚决查处违法违规用地行为，才能将房屋用途改变的情况限制在规范内，限制房地产市场的不公平竞争，限制违规改变房屋用途可能给消费者利益造成的伤害和可能造成的国有资产的流失，创造良好的发展房地产经济的大环境。

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